Правовые аспекты строительства частного дома: получение разрешения, перечень необходимых документов, регистрация

У вас есть собственный земельный участок, и вы решили построить на нем дом? Вполне логичный, но весьма ответственный шаг. Даже если вы все работы по сооружению объекта недвижимости поручите надежному подрядчику, законно ввести его в эксплуатацию вам вряд ли удастся. Без согласования предстоящего строительства с местной властью вы не имеете права даже рыть фундамент на своем участке. В лучшем случае соответствие здания действующим нормам придется доказывать в судебном порядке. А в худшем – в регистрации дома собственнику будет отказано, придется платить немаленький штраф и сносить незаконно возведенный объект.

Скорее всего, после прочтения этих строк у многих возникнет вопрос: что собой представляет разрешение на строительство дома и где его можно получить? Данная тема, несомненно, заслуживает более подробного рассмотрения, чем мы и займемся в этом материале. Ознакомившись с этой статьей, вы узнаете, что такое разрешение и зачем оно нужно, в каких случаях могут отказать в его оформлении, каков его срок и где его выдают.

К сожалению, не многие собственники земельных участков, решив построить дом, своевременно узнают о необходимости получения соответствующего разрешения. Между тем, в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, без него объект недвижимости не сможет получить законный статус. По закону аналогичное разрешение необходимо не только для строительства, но и для реконструкции капитального здания.

Законодательная база

Как известно, законы РФ постоянно обновляются и меняются. Некоторые нововведения произошли и в секторе согласования строительства. До недавнего времени разрешения на строительство выдавались в стандартном формате. Но в 2018 году их отменили и ввели в действие уведомительный порядок.

Впрочем, согласование так и осталось обязательным условием. Даже если вы являетесь владельцем земельного участка, желание построить на нем дом необходимо согласовать с властями. Однако сейчас вы получите не разрешение, а уведомление. Визуально эти документы имеют ряд отличий, но предоставляемые полномочия остались прежними.

Владельцу участка необходимо:

Направить в местный муниципалитет уведомление о намерении возвести жилую постройку. К уведомлению подкрепляется подтверждение права собственности на землю и план предстоящего строительства.
Направить в местный муниципалитет уведомление о завершении строительства.

Таким образом, уведомление – это инструмент для получения разрешения. Владелец участка берет на себя обязательство построить жилой дом в соответствии с действующими нормативами. Городская или районная администрация проводит ряд проверок на определение законности постройки, после чего выдает (или не выдает) разрешение. Итог строительства тоже подлежит проверке, ввод дома в эксплуатацию осуществляется на основании соответствующего официального разрешения.

Во всех ли случаях нужно извещать органы местного самоуправления о готовящемся строительстве? Обязательному согласованию подлежит сооружение жилых объектов на земле, отведенной под ЛПХ, ИЖС или СНТ.

В соответствующем законе четко обозначены критерии, предъявляемые к будущему объекту строительства:

Высота здания не должна превышать двадцати метров;
Дом должен иметь не более трех этажей;
Общая площадь объекта – менее 500 м2;
Готовая постройка должна соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям.

Планируя возвести дом в сельской местности, владельцу чаще всего требуется направить в соответствующие органы уведомление и проект предстоящего строительства. Но так бывает не всегда. К примеру, вы приобрели участок на земле под ИЖС, обратились в строительную компанию, построили дом своей мечты и лишь после этого вспомнили о разрешении на строительство, которого, к слову, нет! Разве нельзя обойтись без штрафов и сноса? Можно.

Незаконно возведенный объект можно узаконить:

Посредством обращения в суд;
Уведомлением, поданным «задним числом» - после завершения строительства.

Первый способ – более распространенный. Подача иска в суд предоставляет возможность застройщику получить право собственности на незаконно сооруженный объект. При этом постройка должна отвечать санитарным нормам, не вызывать недовольства у коммунальных служб и проживающих по соседству людей. Иначе суд непременно примет сторону истца. В остальном данный способ придания законного статуса самострою – самый дешевый и быстрый. Но для того, чтобы процедура обрела смысл, необходимо учесть некоторые моменты.

Порядок получения разрешения на возведение жилого объекта

Разрешение на строительство – важный официальный документ, учитывающий статус и категорию земельного участка, проверку кадастровой выписки, изучение ситуационного плана и проекта. Где и как получить все эти документы – далее в статье.

В какую инстанцию направлять уведомление?

Планируя работы на своем участке, вы должны сообщить об этом органам местного самоуправления – это основное условие согласования строительства. В качестве заявителя выступает владелец участка (на его имя должны быть оформлены правоутверждающие документы). Третье лицо может представлять интересы собственника только при условии наличия заверенной у нотариуса доверенности. Ее также включают в пакет документов.

Уведомление о предстоящем строительстве можно отправить несколькими способами:

Лично посетив офис МФЦ «Мои документы». Требуется постановка в электронную очередь либо предварительная запись;
Передача пакета документов в архитектурный отдел или ДИЗО, территориально закрепленный за местом предполагаемого строительства;
Отправка почтой (формат «ценное письмо») с перечнем прикрепленной документации и обратным уведомлением о доставке;
Отправка отсканированных копий документов (обязательно заверенных ЭЦП) на специальный сервис портала «Госуслуги».

Вы имеете право подбирать подходящий именно вам способ. Наиболее удобным считается посещение офиса МФЦ или отправка пакета документов посредством сервиса «Госуслуги».

Процедура согласования

Началом процедуры согласования можно считать момент подачи уведомления властям. Благодаря некоторым последним нововведениям процессы обработки данных и получения ответа значительно ускорились.

Этапы оформления разрешения:

Чтобы удостовериться в соответствии документации реальной ситуации инспекторы Стройнадзора проводят стандартные проверки. Если все данные совпадают, заявление передается дальше. В случае обнаружения неточностей (даже случайных опечаток или механических ошибок), в выдаче разрешения на строительство будет отказано.
С целью согласования запланированных изменений архитектура отправляет заявки в Роспотребнадзор, МЧС и другие надзорные ведомства.
Начинается этап регистрации объекта, в начале которого местная архитектура принимает заявление, а также выдает градостроительный план (где указаны основные требования к строительству) и «Уведомление о соответствии…».

Лишь после получения уведомления можно начинать строительство. Разрешение является свидетельством того, что администрация одобрила проект. В противном случае заявку сразу отклонили бы и обозначили причины отказа. После устранения указанных недоработок можно подать повторное уведомление, обязательно прикрепив к нему проект здания.

Перечень документов, необходимых для согласования строительства

Примерно через полтора месяц после принятия нововведений администрация утвердила официальный бланк уведомления. В связи с этим многим пришлось отложить на некоторое время начало строительства. На сегодняшний день разработан четкий регламент проведения процедуры, утвержден необходимый для получения разрешений пакет документов.

Что должно быть в наличии?

Заявление-уведомление – ключевая причина обращения и главный документ, отображающий полную информацию о запланированном объекте;
Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (свидетельство, выписка из реестра);
Выписка из государственного кадастра, в которой содержится информация о земельном участке;
Документ, удостоверяющий личность собственника земли (паспорт гражданина РФ);
Если от имени собственника действует третье лицо, в пакет документов обязательно включается нотариально заверенная доверенность.

Предварительно все собранные документы сканируются, в администрацию подаются только копии. Исключение – нотариальная доверенность, которая принимается в форме оригинала. Остальные оригиналы документов хранятся у заявителя и при необходимости предоставляются в МФЦ для сверки.

Получение разрешения

В случае положительного решения по уведомлению собственника администрация выдает соответствующее разрешение. Официальный документ оформляется на листе А4 в соответствии с действующими правилами.

В верхней части крупным жирным шрифтом прописывается полное название документа, что является стандартным требованием.

Как долго приходится ждать решения администрации?

При выдаче разрешений представители исполнительной власти руководствуются нормами Градостроительного кодекса РФ, где также прописаны сроки формирования ответов на запросы заявителей.

Так, рассмотрение заявления происходит в течение семи рабочих дней. Выдача ответов производится по почте либо из рук в руки.

Документ действителен на протяжении десяти лет с момента выдачи. Это стандартный срок строительства индивидуального жилья на земельном участке. Приступать к строительству можно сразу, а можно и через несколько лет. Как правило, отведенного времени достаточно. Но бывают случаи нарушения сроков, когда приходится оформлять новое разрешение.

Цена вопроса

Госслужбы выдают документы бесплатно. Собственнику не придется ни за что платить, если он не планирует обращаться в частные компании, которые готовы взять на себя решение любых вопросов, связанных с подачей документов и получения официального уведомления. На сегодняшний день ориентировочные расценки частных структур выглядят следующим образом:

Формирование запроса и получение выписки из ЕГРН – 250 - 750 рублей;
Графические планы земельного участка и постройки на бумаге – от 10 тысяч рублей;
Комплексная услуга по получению разрешения на строительство – от 30 тысяч рублей.

Официальные затраты для собственника начнутся на этапе исследования площадки под строительство.

Какие проблемы могут возникнуть?

Предполагалось, что нововведения несколько упростят процедуру официального оформления будущих построек. Однако многочисленные нюансы лишь внесли дополнительную путаницу. Многие не смогли разобраться с новым оформлением. Некоторые месяцами ждали уведомления, «заморозив» строительство на столь продолжительный срок.

Важные моменты, которые нельзя оставлять без внимания:

Проведите тщательный осмотр территории, убедитесь в том, что поблизости нет лесных насаждений, природных водоемов, промышленной зоны. Существует достаточно ограничений на строительство. Как правило, это касается санитарных зон рядом с заводами, свалками, кладбищами или аэропортами.
Изучите рельеф, особое внимание уделив расположению грунтовых вод и плотности грунта. Строительство дома на неподходящей почве обязательно обернется проблемами с фундаментом, через несколько лет стены начнут покрываться трещинами и крошиться. Высокий УГВ будет постоянно размывать основание, в итоге дом окажется сырым и непригодным для комфортного проживания. Избежать подобных «сюрпризов» можно путем проведения профессиональных инженерно-геологических изысканий. Специалисты проведут несколько тестов и выдадут заключение о целесообразности строительства на данном участке. Если местность категорически не подходит, то пытаться получить разрешение в архитектуре нет необходимости. Лучше подыскать другую площадку.
Пересчитайте сотки и определите границы участка. На большой территории строить коттедж гораздо удобнее, приятнее и надежнее. Да и шансов получить разрешение в этом случае больше. Пятнадцати соток достаточно для сооружения загородного дома среднего размера. А трех соток не хватит даже на домик под садовый инвентарь. Более того, без официально оформленного межевания могут возникнуть недопонимания с соседями.
Вносите в проект все прилегающие к дому строения. У вас уже есть дом, и вы хотите пристроить к нему веранду, гараж, баню или небольшую летнюю кухоньку? Любую подобную конструкцию необходимо согласовывать в архитектуре. Гораздо проще и удобнее планировать их сразу и просто отображать в проекте. Достройки и пристройки, выполняемые после сдачи объекта в эксплуатацию, требуют официального оформления. В противном случае выпишут штраф и обяжут снести незаконные конструкции. Можно попытаться узаконить самострой через суд, но это довольно долгий, дорогой и сложный процесс.

Как получить участок под ИЖС?

Строительство частного дома невозможно без наличия в собственности подходящего земельного участка. С любыми вопросами, касающимися предоставления подобных площадок, следует обращаться в администрацию муниципалитета. Сделать это может любой желающий, нужно лишь оформить заявку и указать цель получения земельного участка.

Земля распределяется в формате аукциона. Существуют также категории граждан, имеющих право бесплатно получить территорию под ИЖС. Это инвалиды, ветераны, многодетные семьи. Эти лица получают землю в порядке очереди на основании решения специальной комиссии.

Стать владельцем земельного участка также можно, купив ее по договоренности сторон. В этом случае продавцом может быть только частное лицо. Вне зависимости от того, для каких целей приобретена земля, факт получения ее в собственность в обязательном порядке фиксируется в Росреестре. Пакет документов для совершения данной процедуры выглядит следующим образом:

Удостоверение личности (предпочтительно паспорт);
Удостоверение о праве на владение недвижимостью;
Паспорт участка (кадастровый план);
Правильно оформленная заявка на регистрацию;
Документ, подтверждающий факт внесения госпошлины (квитанция).

Проект объекта недвижимости, паспорт проекта

Разрешения на строительство выдаются без предоставления проекта. Однако это не значит, что владелец участка не может составить его из своих личных соображений. По сути, проект дома – это комплекс информации и характеристик, которые могут потребоваться в ходе его строительства. Необходимо собрать все инженерные и архитектурно-строительные данные: чертежи и планы всех частей и коммуникаций объекта, смета и паспорт проекта.

Проект можно выполнить самостоятельно, но надежнее и проще эти обязанности поручить сотрудникам соответствующих компаний. Ведь без знания специфики и тонкостей проектирования жилых домов можно допустить массу ошибок и неточностей. Владелец участка должен понимать, что строительство дома – это не только определение количества этажей и выбор подходящих материалов. Это еще и размещение его на площадке, проектирование коммуникаций и многое другое.

Под паспортом проекта принято понимать перечень документов, связанных со строительством дома:

Официальное разрешение на строительство;
Документальное подтверждение права на участок;
Контракт со строительной компанией о сооружении дома;
Генплан (копия);
Проект дома (задание, планы, чертежи);
Подключение к инженерным коммуникациям (условия).

Порядок получения выписки из ЕГРН

В соответствии с законом, в России разрешено частное строительство только на специально предназначенных для этого территориях. Это должно быть четко определено в документации на землю. Не стоит полагаться только на собственное мнение о том, что участок подходит для строительства. Официальным структурам таких доводов будет недостаточно. Нередко случается так, что человек покупает участок под дом, но со временем оказывается, что он абсолютно не подходит для строительства. Так, чаще сего проблемы возникают с садовыми и дачными площадками.

Узнать, к какой категории относится земельный участок, можно из выписки ЕГРН (при условии наличия свидетельства о регистрации земли). Для ее получения необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр. Стоимость услуги – 200 рублей.

Муниципалитеты отдельных областей разрабатывают свои своды законов и нормативов, которые используются при размещении строительных объектов на участках. Зоны повышенной санитарной опасности есть рядом с автомойками, заправочными станциями и даже в окрестности линий электропередачи.

Самостоятельно разобраться во всех нюансах разработки и нормирования земельного участка очень непросто. И если вы сомневаетесь в том, что земля расположена в подходящей для строительства зоне, то для начала все же лучше обратиться к услугам специалистов местного межевого центра или земельного комитета. Доступ к кадастровым планам и необходимым базам данных существенно облегчает и ускоряет все эти процессы.

Некоторые люди считают, если участок под ИЖС расположен практически в чистом поле, то проблем вообще возникнуть не должно. Здесь – как повезет. Зафиксировано огромное количество случаев, когда люди приобретают часть земли на большой ничем не занятой территории, но впоследствии оказывается, что эта зона примыкает к береговой линии расположенного в нескольких километрах водоема, а значит, является водоохранной. Казалось бы, просто идеальный участок, но для строительства дома не подходит. В итоге у собственника остается ненужный кусок земли, куча кредитов и несбывшиеся мечты о собственном загородном доме.

Еще один важный момент, который следует учитывать при строительстве дома: получение адреса. Даже если вам достался участок на существующей улице, и на ней уже имеются частные дома с номерами, придется обращаться в местную администрацию для присвоения номера новому дому. В некоторых случаях на оформление всех необходимых документов уходит несколько месяцев.

Для каких объектов не нужно получать разрешение?

Как правило, строительство на пустом участке одним лишь жилым домом не ограничивается. В связи с этим у собственников возникают логичные вопросы о необходимости получения разрешений на все возводимые объекты. Данная тема подробно освещена в статье 51 ГК РФ. Здесь перечислены случаи, когда можно обойтись без получения официального разрешения:

Для вспомогательных объектов хозяйственного назначения;
Для строящихся или реставрируемых зданий, не являющихся капитальными;
Для гаражной конструкции на любом приусадебном участке, находящемся в частной собственности и неиспользуемом для ведения предпринимательской деятельности (автосервис, автомойка и т.д.);
При выполнении ремонтных работ на капитальных зданиях без внесения изменений их характеристики и конструкции.

Стоит понимать, что это неполный и неокончательный перечень, поскольку в каждом конкретном случае окончательное решение принимают органы градостроительного комитета.

Определение состава грунта и воды

Геологические характеристики участка могут оказывать на строительство позитивное и негативное влияние. Так, грунт разной плотности, высоко расположенные подземные воды существенно усложняют задачу, увеличивают финансовые затраты на строительство. Возведение дома на плохом грунте чревато размыванием фундамента, подтоплением подвала и разрушением стен. Собственно, для предотвращения таких последствий и проводятся инженерно-геологические изыскания.

На сегодня существует огромное количество компаний, специализирующихся на оказании данных услуг. После визуального осмотра участка инженеры пробурят несколько скважин, возьмут образцы воды и почвы для проведения лабораторных пробы. По результатам этих процедур будет составлен многостраничный отчет, состоящий из графиков и схем, разобраться в которых смогут только другие специалисты.

Что нужно для получения разрешения?

Для легализации строительства на участке необходимо, в первую очередь, правильно оформить и собрать документы. Вместе с заявлением они подаются в местную администрацию или архитектуру.

На сегодняшний день граждане могут подавать заявления на получение разрешений двумя способами:

Обратившись непосредственно в МФЦ;
Отправив электронную заявку через Единый сайт госулуг.

Заявление может быть подано не лично владельцем участка, а его представителем – при наличии официально оформленной и нотариально заверенной доверенности.

Максимальный срок рассмотрения документов – десять дней. После его истечения заявителю направляется решение об отказе или выдаче разрешения на строительство. В случае отказа в обязательном порядке указываются причины. Помимо этого, заявитель имеет право в судебном порядке обжаловать отказ в выдаче разрешения.

Следует понимать, что прием заявления еще не является гарантией выдачи разрешения. Отказ также обязательно должен быть обоснован в письменном виде. Ответ выдается в течение семи рабочих дней.

К выдаваемому разрешению прикрепляется градостроительный план участка с указанием его месторасположения, фактических размеров и площади. Разрешение сохраняет свою законную силу на протяжении десяти лет, что позволяет должным образом подготовиться, закупить все необходимые материалы, а после завершения строительства часть времени посвятить официальному оформлению и прочей бумажной волоките.

Итак, подведем итог всему вышеописанному:

Проверить выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности для выяснения назначения участка.
Убедиться в том, что земля не является частью санитарной зоны. Развеять сомнения можно, обратившись в земельный комитет.
При самостоятельной разработке проекта ориентируйтесь на местные нормы и СНиПы.
В процессе планирования строительства учитывайте возможные задержки, связанные с оформлением разрешения.
Всю документацию (проекты, планы, сметы и т.д.) храните даже после завершения строительства. Они могут пригодиться при прокладке коммуникаций и решении различных правовых вопросов.
Сохраняйте договоры с подрядными организациями, у которых заказывали планы и чертежи. В случае возникновения проблем из-за допущенных в процессе проектирования ошибок, вы сможете потребовать компенсацию ущерба у виновных.

Оформление права собственности на дом или участок

Сегодня многих потенциальных застройщиков интересуют вопросы получения разрешений для ИЖС. С упрощением процедуры отпала необходимость в подготовке проектной документации, отменены все сборы и пошлины. То есть, собственник имеет возможность совершенно бесплатно оформить разрешение.

Отдельного рассмотрения заслуживают случаи смены владельцев земли или постройки. Какие действия необходимо предпринять в случае смены собственника участка, если это произошло уже после получения разрешения на строительство? На самом деле, никаких действий не нужно, если не истек срок действия полученного прежним владельцем разрешения.

Выданные разрешения также можно использовать в случаях объединения или раздела земельных участков.

Тем не менее, полноправным владельцем нового дома либо незавершенного строительства можно стать только после прохождения процедуры регистрации. Для этого необходимо обратиться в местное отделение Росреестра.

Документы, необходимые для регистрации объекта ИЖС:

Правильно оформленное заявление собственника;
Удостоверение личности (предпочтительно паспорт);
Документ, подтверждающий право собственности на землю;
Подтверждение того, что строительство было проведено с соблюдением действующих норм.

Упростить процедуру регистрации дома может предварительно проведенная регистрация участка (с постановкой на учет в кадастре). Это автоматически избавляет от необходимости собирать и предоставлять в Росреестр какие-либо документы – вся необходимая информация у него уже имеется.

В качестве подтверждения факта строительства используется разрешение (для незавершенных объектов) и кадастровый паспорт. Для составления кадастрового паспорта необходимо предоставить правильно оформленный и утвержденный технический план. Помимо указанного пакета документов, также необходимо предоставить квитанцию об оплате госпошлины.

Максимальный срок рассмотрения заявления составляет десять дней.

План-схема участка и проект дома

План-схема — это чертеж местности, на которой расположен объект недвижимости. Проект — это чертеж недвижимости с подробным планом внутреннего пространства. Проект необходим для выполнения строительных работ. Получить разрешение можно только при условии правильно составленного с инженерной точки зрения проекта. В противном случае, постройка может оказаться небезопасной для вас и ваших соседей.

Стоимость простого проекта, заказанного в специализированной фирме, варьируется в пределах 20-30 тысяч рублей. Впрочем, верхняя ценовая граница весьма условна. Конечно, нарисовать некое подобие проекта можно и самостоятельно, но строить по такой картинке – не самое лучшее решение. На просторах интернета можно раздобыть массу готовых проектов. Более того, получить бесплатный проект можно в подрядной организации - при условии заказа у нее последующего строительства. В общем, возможностей для экономии - множество.

Досрочное прекращение действия разрешения

В некоторых случаях действие разрешения на строительство может быть прекращено раньше заявленного срока. Произойти это может при следующих обстоятельствах:

Владелец отказался от права собственности на землю;
Право собственности было прекращено в принудительном порядке;
Произошло расторжение договора, предоставляющего право собственности на участок.

После получения сведений о лишении заявителя прав на землю, отзыв выданного прежде разрешения производится в течение четырех недель.

Прокладка и монтаж коммуникаций

Участок под индивидуальное строительство – это не всегда пригодное для полноценного проживания место. Отлично, если он расположен на территории населенного пункта или дачного кооператива – в этих случаях при подключении коммуникаций не должно возникнуть никаких проблем.

Если же он находится в чистом поле или подведение газа, электричества, канализации и водоснабжения сопряжено с определенными проблемами, для создания нормальных условий могут потребоваться значительные финансовые и временные затраты. Как вариант можно рассмотреть самостоятельный монтаж автономных коммуникаций.

Подготовка жилого дома к эксплуатации

После завершения строительства начинается не менее важный процесс, обеспечивающий ввод частного дома в эксплуатацию. Все необходимые для этого разрешения получают в местных административных подразделениях. Финансовых затрат для проведения данной процедуры не требуется.

Ввод объекта недвижимости в эксплуатацию возможен только при условии подачи правильно составленного заявления и пакета документов, в число которых входят:

Юридически оформленное право собственности на землю;
Проект строительства дома;
План-схема участка;
Сертификат соответствия постройки действующим техническим нормам;
Планировка расположения коммуникаций и объектов технического назначения;
Акт приема здания.

Уполномоченные органы обязаны в десятидневный срок рассмотреть заявление и пакет прилагаемых к нему документов.

Преимущества и недостатки ИЖС

Плюсы участков под строительство жилых домов очевидны:

Прежде всего, владелец земли может строить любые объекты, ориентируясь на свои возможности, потребности и предпочтения.
Немаловажным преимуществом частных домов также является отсутствие соседей.
Регистрация объектов ИЖС проводится по упрощенной схеме.

Но существуют у такой недвижимости и некоторые ограничения:

Небольшой размер участка и строящегося на нем здания.
Процедуры предоставления земли и строительства на ней частных жилых объектов строго контролируются местными административными органами, требуют предоставления большого количества документов.
Данный вид землепользования считается финансово невыгодным.